Amb els tipus d’interès en repòs i amb una oferta diversificada, cal estudiar bé totes les opcions
El ritme de creixement dels preus de l’habitatge durant els últims quatre anys ha desbordat totes les previsions, la qual cosa ha jugat en contra a l’hora de mantenir estable el nivell d’accessibilitat, que es va incrementant significativament any rere any. Tanmateix, a pesar dels pronòstics més desfavorables que semblaven imposar-se, tot sembla indicar que les turbulències s’estan calmant i que el mercat tornarà a la normalitat.
Uns tipus d’interès sense daltabaixos i uns preus més estables afavoriran els segments de demanda econòmicament més febles, per als quals es reduïen encara més les possibilitats d’accés a l’habitatge.
El mercat hipotecari ha presentat durant l’any 2007 un comportament divergent entre l’evolució del creixement de l’actiu i del passiu. Segons l’Associació Hipotecària de l’Estat Espanyol, que agrupa les principals entitats bancàries, mentre que l’activitat, encara que molt dinàmica per ara, ha tingut des del segon trimestre de 2006 una clara tendència a la desacceleració, l’activitat emissora ha estat la de més volum i èxit de col·locació des de la creació del mercat hipotecari el 1981.
Després d’un període en què les assegurances de tipus han agafat protagonisme, l’activitat de les entitats bancàries torna a poc a poc a la normalitat, en la línia del que anuncia el Servei d’Estudis del BBVA, que pronostica un Euríbor per sota del 4 per cent per a la fi de l’any 2008.
El mes de març del 2006 va presentar el punt d’inflexió definitiu del llarg cicle expansiu del crèdit hipotecari que es va iniciar l’abril del 1996. La taxa interanual de creixement del crèdit gestionat va ser l’esmentat mes del 27,32%, la més gran del cicle, i va baixar al final de l’exercici fins al 23,3%. El mes de març passat, últim amb dades contrastades, se situava en el 21,74%, que, encara reflectint objectivament un comportament molt expansiu, representa una desacceleració interanual de 5,58 punts percentuals.
Els tipus d’interès
La política monetària del Banc Central Europeu va continuar durant els primer vuit mesos de l’any pressionant a l’alça els índexs del mercat hipotecari, que, amb diferent ritme i intensitat, es van anar traslladant a la cartera hipotecària, amb el resultat que al final de l’any les quotes d’amortització de tots els préstecs hipotecaris a tipus variable eren més altes que l’any anterior.
Aquesta situació d’increments interanuals sostinguts que es va iniciar l’octubre del 2005 ha començat a revertir-se a partir del mes de setembre, amb els primers descensos en mesos. Malgrat la pujada del preu dels diners, s’ha tornat a incrementar el percentatge d’operacions a tipus variable amb període de revisió a un any o menys.
El Preu de l’habitatge
Encara que s’ha mantingut el ritme de desacceleració dels increments del preu de l’habitatge, les taxes de creixement continuen sent positives, la qual cosa fa molt improbable qualsevol baixada de preus.
La desacceleració dels increments de preus s’està mantenint al llarg de 2007 i probablement al final de l’any el seu creixement s’haurà situat prop de la taxa d’inflació.
Pel que fa a la ràtio d’endeutament o esforç, tots els indicadors continuen augmentant. L’esforç per a l’accés a l’habitatge en propietat, es va elevar des del 96,74% de la seva base al 116,84%, ultrapassant per primera vegada, en moneda corrent, el nivell d’esforç de desembre del 1990 (base de càlcul d’aquest indicador).
L’amortització dels nous préstecs es va encarir un 7% respecte a l’any anterior i la quota anual del préstec mitjà estàndard es va situar a 8.711 euros, superant també per primera vegada la mitjana de l’any 1990.
L’enquesta anual sobre el percentatge de la renda familiar mitjana destinada a l’amortització dels préstecs contractats en l’exercici reflecteix un augment de la proporció d’endeutament mitjà del mercat del 31,5% de 2005 al 34,4% actual, havent passat del 38,7% al 40,05% en primer accés i del 22,5% al 24,7% en segon habitatge.
També l’indicador trimestral del Banc d’Espanya mostra un augment considerable de l’esforç teòric anual, tant en la seva versió que incorpora les deduccions fiscals com sense aquestes. Així, l’esforç sense deduccions se situava el desembre del 2006 en el 42,9%, comparat amb el 36,6% de l’any anterior, mentre que l’esforç que incorpora la fiscalitat passava del 25,6% al 30,1%.
Finalment, el cost financer pel deute total de les llars sobre la renda bruta disponible (RBD) ha crescut 140 punts bàsics en comparació amb els 96 de variació del període anterior.
Situació i perspectives
Els anys 2006 i 2007 representen el període de transició d’un cicle excepcionalment expansiu a una època d’activitat més normalitzada.
La demanda d’habitatge residencial continua sent elevada, però la forta pujada de preus acumulada ha deixat des de l’any 2004 segments de població cada vegada més grans fora dels llindars d’accessibilitat, fet que s’ha visualitzat més nítidament en el retrocés del 6% de les operacions formalitzades durant l’últim any.
La nova política monetària iniciada pel Banc Central Europeu a mitjan 2005 ha tingut el seu reflex en les tensions sobre els pressupostos familiars, que han començat a aflorar a finals del 2006.
De moment, el col·lectiu més sensible el constitueixen els compradors d’habitatge en primer accés durant els anys 2003-2005, encara que al llarg del 2007 i començament del 2008 les esmentades tensions es generalitzaran a la totalitat de la cartera de préstecs hipotecaris a tipus variable.
La prudència de les entitats en la gestió del risc d’entrada al llarg de l’últim quinquenni i l’esforç realitzat durant els dos últims anys per oferir productes amb certa elasticitat i algun mecanisme de prevenció, dins del marge escàs o gairebé nul que permet el marc normatiu actual, fan preveure que les inevitables tensions en un mercat legalment condemnat a la generalització dels préstecs variables es mantindran dins d’uns nivells raonablement assumibles per la majoria dels pressupostos familiars.
Si en els pròxims mesos s’aprova una reforma normativa de la qualitat i perfil tècnic exigibles, el 2008 pot ser l’any en què s’iniciï un nou model de mercat hipotecari més profund, modern i d’acord amb les necessitats globals de l’economia nacional.
A més, l’àmplia gamma de mecanismes i nous procediments que ha d’oferir el marc normatiu que emergeixi de la reforma podria diluir i alleugerir la majoria de les tensions generades durant els últims anys.
